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  1. 相続時に不動産の名義変更を行っていなかった場合はどうすればいいですか?
    相続による不動産の名義変更手続きについては、「いつまでに行わなければならない」といった期限は特に定められていません。

    ただし、手続きが終わっていないまま、次の相続が発生した場合、名義変更の手続きが複雑になるケースが多くあります。 したがって、相続による名義変更手続きを忘れていた事が発覚した場合には、できるだけ早めに、専門家や法務局の協力を得て変更手続きを終わらせてしまうのがよいでしょう。

    なお、名義変更の手続きには、戸籍や固定資産評価証明書の収集と法務局への提出書類の作成等が必要となります。
  2. 相続した不動産を売却する際の注意点は?
    相続した不動産を売却する場合、まずは相続人(受け継ぐ人)への”所有権移転登記”が必要になります。遺言書に取得者の指定がある場合や既に遺産分割協議が終了し、取得者が決まっている場合でも、被相続人(亡くなった方)から相続人への所有権移転登記を省略して、被相続人から直接、買主名義に登記することはできません。

    なお、遺産分割協議をしていない場合は、相続人全員の名義で登記をすることになります。この場合、不動産を売却する際、相続人全員が登記申請に関与する必要があります。
  3. 不動産名義変更した際の税金はどうなりますか?
    相続により不動産の名義変更をした場合に必ず発生する税金には登録免許税があります。この税金の額は登記手続きを行う年度におけるその不動産の固定資産評価証明書に記載してある評価額の0.4%です。

    また、相続による不動産の名義変更によりこの他に発生する可能性のある税金は相続税ですが、これは現在の税制度ではほとんどの方は対象とならない税金です。なぜなら、相続税のかからない範囲(これを基礎控除といいます)が大きく、かなり高額の資産を相続した場合でなければ、税金がかからないようになっているからです。

    但し、平成27年の1月の相続発生からこの基礎控除が引き下げられることが決定しており、そうなると相続税を支払う必要のある人が増える見込みです。
  4. 贈与した後に、不動産の名義変更は必要ですか?
    不動産を贈与した場合、当該不動産の名義変更の登記をしないままでいると、民法のルールにより、第三者にその権利を対抗できなくなる可能性がありますので、なるべく早期に名義変更手続きをすることをお勧めします。

    例えば、AさんがBさんに不動産を贈与した後、名義変更をしない間にAさんがCさんに2重の贈与をしてCさんに名義変更をしてしまった場合、Bさんが先に贈与を受けていたにも関わらず、BさんはCさんにその権利を対抗できなります。
  5. 土地の相続税はどれぐらいかかるの?その1
    土地については相続税評価額で評価した価額をもって被相続人(亡くなった方)の相続税を計算します。土地の評価については、その土地の利用状況や誰が相続するかによって評価額が異なり、評価方式については、路線価方式(土地の接する道路の価格に面積を乗じて評価額を算出する方法)と倍率方式(その土地の固定資産評価額にその地域の倍率を乗じて評価額を算出する方法)とがあります。

    よくあるケースとして、市街地にある土地については路線価方式で評価し、市街地以外で路線価がないような土地については倍率方式を採用することがあります。
  6. 土地の相続税はどれぐらいかかるの?その2
    被相続人が所有する同じ面積の自宅の土地と賃貸アパートの敷地がある場合、自宅の土地は自分が利用する土地としての評価額(自用地価額)で計算した価額が評価額となりますが、アパートの敷地は自用地価額から借地権割合や借家権割合が減額要因となり評価額が下がることになります。

    また、土地の評価については様々な特例計算があり、例えば自宅の土地を一定の相続人が相続する場合には240㎡を限度に評価額の80%を減額することができる小規模宅地の特例があります。また、広大な土地がある場合については一定の要件を満たせば評価額が大幅に下げることができる広大地評価というものもあります。

    相続財産として現金や預金が少なくても、所有する土地の評価額が高いために相続税が多額になるというケースもありますので、特に多くの土地をお持ちの方については相続税対策として生前に土地の有効活用を進めていくことが重要になります。
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