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退去時の原状回復(敷金精算)について

  • 1.原状回復の考え方
       賃貸人・賃借人の負担割合を具体的に示し、契約締結時に契約書面で明確に定めます。
       【理由】
       原状回復にかかる費用は、入居当初には発生しないものの、いずれ退去する時に賃借人が一定の
       負担をする可能性があるため、賃貸借契約時に明確にしておく必要があります。
       一般的には、賃貸契約前に不動産業者が契約書を作成されますが、「解約時、敷金等の精算に
       関する事項」には、原状回復にかかる事項が含まれます。
       特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書に記載し、賃借人へ十分な確認と了解をもって
       契約します。


    2.賃借人の原状回復とは
       標準契約書には、建物損耗等を二つに区分しています。
       ●賃借人の通常の使用により、生じる損耗 → 賃貸人負担
       ●賃借人の通常の使用により、生じる損耗以外の損耗 → 賃借人負担
       【具体的には】
       a.建物・設備等の自然的な劣化損耗等(経年変化) → 賃貸人負担
       b.賃借人の通常の使用により生じる損耗(通常損耗) → 賃貸人負担
       c.賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
        → 賃借人負担
       【原状回復の定義】
       原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、
       善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです。
       上記のa、bは賃貸契約の性質上、賃貸契約期間中の賃料でカバーされてきたため、賃借人は修繕
        する義務を負いません。
        c は賃借人が通常の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりします。
        従って、賃借人に原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要になります。

    3.実際現地での立会い
       退去が終わり、賃借人は賃貸人へ鍵を返却し賃借人の負担すべき毀損箇所があるかないか、
       賃貸人・賃借人・賃貸物件専門リフォーム業者・不動産仲介業者の四者が現地立ち会いを行い、
       話し合いをもちます。
       【例】
       ●毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分に限定し修復工事が可能な最低限度を
        施工単位としますが、壁のクロスの場合、毀損箇所が一部であっても部屋全体の張替が
        行われても、壁一面分の張替費用負担が妥当と考えられます。
       ●異臭がしたり、またはペット飼育で24時間エアコンを付けていて、エアコン内部清掃
         (専門業者による)をしないと内部のゴミが取り除けない等、生じた費用は賃借人負担
         考えられます。
       ●喫煙によるタバコのヤニの汚れ、またはガムテープを長い期間貼っていたことで粘着剤が
        取れず強い液体を使うと下地が落ちてしまう等、生じた清掃費は賃借人負担が考えられます。
        ●大きめの留め金・ビス等で、壁に空けた穴を塞ぐ費用は賃借人負担が考えられます。

       ※善管注意義務違反にならない生活をするには、室内を毎日閉めきりにしておかない、特に
         空気の入れ替えをして結露を作らない、清掃して室内をきれいに保つ工夫をすることを心がけて
         ほしいものです。

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